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房地產(chǎn)改革增加后，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)面臨如此大的變化，他是否完全理解政策？本文對(duì)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)在實(shí)際操作過(guò)程中可能遇到的特殊情況進(jìn)行了梳理和解答，以供參考。 銷項(xiàng)稅01問(wèn):很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賣的是精裝修房，而不是毛坯房。 精致房除了為房子設(shè)計(jì)、裝修、做軟裝外，有時(shí)還會(huì)贈(zèng)送家電，如空電視調(diào)節(jié)等。 在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，是不是應(yīng)該分別計(jì)算賣房、精裝修、贈(zèng)送家電的價(jià)格，按照不同的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額？還是作為混合銷售，精裝修房的整體對(duì)外銷售價(jià)格會(huì)按照房產(chǎn)的銷售情況統(tǒng)一申報(bào)？答:房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房，由于在《商品房買賣合同》中已注明銷售精裝修房，因此裝修、裝修、設(shè)備等相應(yīng)費(fèi)用已包含在房屋銷售價(jià)格中，并非免費(fèi)贈(zèng)送。因此，房屋和家用電器的裝修不應(yīng)被視為銷售。同時(shí)，銷售精裝修房屋涉及的裝修、家電價(jià)格屬于銷售行為，取得的全部?jī)r(jià)格應(yīng)作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行增值稅納稅申報(bào)。 02問(wèn):在實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)采用一些促銷手段來(lái)促進(jìn)銷售，增加客戶存儲(chǔ)，比如買房、贈(zèng)送車輛/車位等。在這種情況下，增值稅應(yīng)該如何申報(bào)和計(jì)算？答:買房送車時(shí)，以簽訂的房屋買賣合同上注明的價(jià)格作為銷售房產(chǎn)，增值稅預(yù)交或直接申報(bào)；汽車的銷售應(yīng)按視同銷售價(jià)格確認(rèn)中的第二點(diǎn)確定:“按其他納稅人近期銷售的同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格確定”，并按銷售貨物計(jì)算、申報(bào)繳納增值稅(稅率為17%)。 購(gòu)房贈(zèng)送車位的行為應(yīng)當(dāng)與以下情形區(qū)分開(kāi)來(lái):①一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在購(gòu)房贈(zèng)送車位時(shí)會(huì)進(jìn)行以下實(shí)際處理，按照銷售房屋和車位分割銷售價(jià)格，分別簽訂房屋和車位買賣合同。 在這種情況下，企業(yè)應(yīng)按照合同約定的價(jià)格預(yù)付或直接申報(bào)繳納增值稅。 需要特別注意的是，房屋與車位簽訂的買賣合同中注明的銷售價(jià)格是否與市場(chǎng)價(jià)格相符。市場(chǎng)價(jià)格明顯偏低的，應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格預(yù)繳或者申報(bào)增值稅。 ②房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買房屋并贈(zèng)送車位，但未就該車位單獨(dú)簽訂銷售合同，或者簽訂銷售合同，但合同金額明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照“確定納稅人近期銷售的同類服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格”的規(guī)定確認(rèn)該車位的銷售價(jià)格，并繳納增值稅。 03問(wèn):根據(jù)《人民防空法》空和《平時(shí)使用民防工程收費(fèi)暫行規(guī)定》，城市新建民用建筑按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可以用于防御的地下室，相應(yīng)的民防工程及其設(shè)備設(shè)施屬于國(guó)家財(cái)產(chǎn)。 因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按設(shè)計(jì)指標(biāo)和規(guī)定修建的地下人防設(shè)施，驗(yàn)收合格后應(yīng)移交給人防辦，所有權(quán)屬于國(guó)家。 在實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往與民防辦簽訂回租協(xié)議，對(duì)地下民防進(jìn)行標(biāo)識(shí)，將其改造為商鋪或車位，并將民防商鋪/車位的使用權(quán)一次性出售給消費(fèi)者。 在這種形式下，是否繳納增值稅，應(yīng)該繳納哪些科目？答:人防工程出售的是使用權(quán)而不是所有權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以按提供房地產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。與銷項(xiàng)稅額對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向人防辦繳納的租金。但是，如果民防辦不能出具可抵扣增值稅抵扣憑證，由此產(chǎn)生的費(fèi)用應(yīng)直接計(jì)入成本。具體實(shí)施要看各地的具體實(shí)施政策。 04問(wèn):預(yù)售過(guò)程中支付的意向金、定金、認(rèn)繳金是否為預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)？答:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)預(yù)收款項(xiàng)預(yù)繳增值稅。 預(yù)付款是指房地產(chǎn)企業(yè)取得的實(shí)際銷售款，應(yīng)包括定金和預(yù)付款(首付款+按揭+余款)以及分期取得的全部金額。 房地產(chǎn)企業(yè)收取的意向資金、存款、認(rèn)購(gòu)資金不屬于預(yù)繳范疇，無(wú)需預(yù)繳增值稅。 05問(wèn):代公司收交的契稅、印花稅、牌照費(fèi)是額外收費(fèi)嗎？答:額外費(fèi)用是指在價(jià)格之外收取的各種費(fèi)用。雖然契稅、印花稅等。不符合《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策規(guī)定》第十三條規(guī)定的“向行政單位以外的單位收取的符合條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)”類別，企業(yè)收取這部分稅費(fèi)也屬于代收代繳性質(zhì)，相關(guān)部門(mén)主要為購(gòu)買方開(kāi)具發(fā)票或行政事業(yè)性收費(fèi)憑證。 因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取和繳納的契稅、印花稅和許可費(fèi)不應(yīng)計(jì)入銷售額。 營(yíng)改增是國(guó)家稅收制度的一項(xiàng)重大改革，涉及面廣，內(nèi)容龐大。要想完全理解，還需要不斷的學(xué)習(xí)和練習(xí)。從企業(yè)實(shí)踐看，邊肖推薦《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)增值稅操作實(shí)務(wù)》一書(shū)。該書(shū)一方面系統(tǒng)梳理和總結(jié)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的增值稅政策，涵蓋了目前最新和傳統(tǒng)有效的增值稅政策；其次，從稅制管理和企業(yè)執(zhí)行的角度，全面收集企業(yè)執(zhí)行增值稅政策時(shí)容易出現(xiàn)的盲點(diǎn)和問(wèn)題，并結(jié)合政策說(shuō)明解決方案。 進(jìn)項(xiàng)稅01問(wèn):企業(yè)從二級(jí)市場(chǎng)取得土地時(shí)，是否可以抵扣增值稅專用發(fā)票？答:可以扣除。 36號(hào)文件將土地使用權(quán)列為增值稅應(yīng)稅范圍，而現(xiàn)有文件未將土地使用權(quán)納入增值稅專用發(fā)票不能開(kāi)具或抵扣的范圍。基于此可以推斷，企業(yè)在出讓土地使用權(quán)時(shí)可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，受讓方在取得增值稅專用發(fā)票時(shí)也應(yīng)允許抵扣，這也符合“從一種方式抵扣到另一種方式”的原則。 02問(wèn):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中選擇一般計(jì)稅方式的一般納稅人，如果將自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)施單獨(dú)作價(jià)出售，是否可以扣除土地成本？答:可以扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一般納稅人在銷售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(除簡(jiǎn)易計(jì)稅方法外)和單獨(dú)銷售的配套設(shè)施，如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目時(shí)，可扣除配套設(shè)施對(duì)應(yīng)的地價(jià)，但前提是配套設(shè)施可銷售，且在預(yù)售范圍內(nèi)可辦理產(chǎn)權(quán)。 03問(wèn):企業(yè)經(jīng)營(yíng)目的或計(jì)稅方法發(fā)生變化，前期用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購(gòu)進(jìn)貨物(不含固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn))、服務(wù)、勞務(wù)用于應(yīng)稅項(xiàng)目。如何操作？答:不允許扣款。 文件僅規(guī)定，前期用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，可以按照有關(guān)規(guī)定扣除，其他購(gòu)進(jìn)項(xiàng)目出現(xiàn)上述情況的，不得扣除。 因此，如果企業(yè)不能將上述項(xiàng)目明確用于應(yīng)稅或非應(yīng)稅項(xiàng)目，建議在規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)行抵扣，用于非應(yīng)稅項(xiàng)目時(shí)轉(zhuǎn)出。 04住宿費(fèi)抵扣(1)問(wèn):企業(yè)在酒店舉辦會(huì)議、培訓(xùn)期間取得的住宿費(fèi)、餐飲費(fèi)增值稅專用發(fā)票能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？答:一般納稅人取得住宿費(fèi)用專用發(fā)票，可按規(guī)定抵扣。 企業(yè)購(gòu)買餐飲服務(wù)，進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中扣除。 (2)問(wèn):企業(yè)在自己的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或注冊(cè)地發(fā)生的住宿費(fèi)用取得增值稅專用發(fā)票，是否可以按要求抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？答:企業(yè)要根據(jù)具體情況做出判斷。 現(xiàn)階段，不禁止企業(yè)在其營(yíng)業(yè)地或注冊(cè)地發(fā)生的住宿費(fèi)用扣除進(jìn)項(xiàng)稅。 因此，在判斷一個(gè)企業(yè)發(fā)生的住宿費(fèi)是否可以扣除時(shí)，關(guān)鍵是看住宿費(fèi)的最終“用途”，而不是看發(fā)生的地點(diǎn)。 比如某會(huì)計(jì)師事務(wù)所為一般納稅人，營(yíng)業(yè)地點(diǎn)為深圳坪山，審計(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生在深圳海珠。審核過(guò)程中在海珠發(fā)生的住宿費(fèi)，也可以按照相關(guān)規(guī)定從進(jìn)項(xiàng)稅額中扣除。 05問(wèn):售樓處和樣板間發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣嗎？答:售樓處、樣板間為施工現(xiàn)場(chǎng)搭建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性扣除。 如果最后需要拆除，說(shuō)明售樓部和樣板間已經(jīng)用光了，不需要外遷。 免責(zé)聲明:本刊所有內(nèi)容均來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)。我們對(duì)本文中的觀點(diǎn)持中立態(tài)度，不對(duì)所包含內(nèi)容的準(zhǔn)確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證。請(qǐng)僅參考。 如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。